Usufruit Locatif Social (ULS)
Présentation du concept gagnant d'usufruit locatif socialQu’est-ce qui rend l’achat immobilier en nue-propriété si attractif ?
De l’usufruit à l’usufruit locatif social (ULS)
L’usufruitier jouit du bien pendant une période donnée (de 15 à 20 ans dans le cadre de l’usufruit locatif social) et se charge de la gestion locative avec les risques de vacances et d’impayés, de l’entretien du bien et des parties communes, des gros travaux, de la remise en état à la fin de la période d’usufruit.
L’ensemble de ces obligations sont contractualisées dans le contrat de réservation avec l’usufruitier, réitérées par acte authentique et rappelées par effet de « clauses miroir » dans le contrat de réservation des nus-propriétaires.
L’usufruitier représente l’ensemble des nus-propriétaires par mandat commun écrit dans le cadre de la livraison du bien, dans la levée des réserves, dans la possibilité d’activer les assurances de dommages-ouvrages et de garantie décennales.
L’usufruitier représente l’ensemble des nus-propriétaires au niveau de la copropriété et sera l’interlocuteur du syndic de copropriété.
Les nus-propriétaires seront néanmoins informés des dates d’Assemblées Générales de la copropriété et des comptes-rendus de chaque Assemblée.
L’usufruitier a un droit de gestion de bon père de famille avec une obligation de conseil et d’alerte auprès du syndic de copropriété dans le cas de la mise au vote de certains travaux.
L’usufruitier se devra de gérer les parties privatives, soit l’intérieur du logement et les parties communes en assurant l’entretien courant et les réparations nécessaires, la mise aux normes obligatoires, les gros travaux votés en assemblée générale de la copropriété, effectués ou non pendant la période de l’usufruit locatif social.
Il devra payer les frais de syndic et de gestion courante, les taxes et les provisions exigées par le syndic.
Il aura à assurer la sortie des locataires à la fin de la durée de l’usufruit pour libérer le logement et le transmettre automatiquement, sans passer devant notaire, aux nus-propriétaires devenus propriétaires.
Dès libération, il devra faire des travaux de remise en bon état d’habitabilité selon ses obligations contractuelles, avec le changement de tous les éléments cassés ou vétustes, la reprise des peintures et des sols. Un état des lieux contradictoires sera signé avec le nouveau propriétaire.
Dans certains cas, l’usufruitier dans le cas d’une gestion d’une cage d’escalier ou d’un bâtiment entier, pourra se devoir de faire une remise en état des parties communes et d’un ravalement de façade.
Dans le cas d’un démembrement social temporaire, la sortie du locataire est encadrée par la Loi ENL 2006, et stipule les éléments suivants :
- Le locataire par dérogation, signera un bail en faveur d’un autre logement aidé pour une durée déterminée dont la date est au moins 1 mois avant le terme de l’usufruit.
- Le bailleur, soit l’usufruitier, rappellera 1 an avant le terme de la location, la fin du bail au locataire, afin que celui-ci prenne ses dispositions.
- Le nu-propriétaire pourra proposer au locataire un bail classique avec un loyer à définir et le maintenir dans les lieux (ou encore lui proposer de racheter le logement au prix du marché).
- Le bailleur se devra de proposer un logement équivalent au locataire si celui-ci n’a pas trouvé de solution de relogement et s’il se trouve en dessous des plafonds de ressources imposés par la réglementation.
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