INVESTISSEMENT NUE PROPRIÉTÉ 2024

Découvrez comment acquérir un logement avec 40% de décote

Comment bien investir dans l immobilier en nue propriété
Terra Mera
APPARTEMENT

Terra Mera

43 RUE d'Erquy
Pléneuf Val André - 22370

VILLA MARINE
APPARTEMENT

VILLA MARINE

17 boulevard du général Leclerc,
ARCACHON - 33120

Domaine de Charrière Blanche
APPARTEMENT

Domaine de Charrière Blanche

20/34 chemin de charrière blanche,
ECULLY - 69130

UNE ÉQUIPE D’EXPERTS EN INVESTISSEMENT IMMOBILIER DEPUIS 2012

etiquette-de-prix (1)

Prix Décoté

Votre appartement à -40% par rapport au tarif normal.

services-sociaux (1)

Gestion

Durant la période de démembrement, vous n’avez rien à gérer.

carte (2)

Emplacement N°1

Votre logement situé au meilleur endroit.

augmenter-les-prix (1)

PLUS-VALUE

Fort potentiel de plus-value à l’issue du démembrement.

QU’EST CE QUE L’INVESTISSEMENT EN NUE-PROPRIÉTÉ ?

QU EST CE QUE INVESTISSEMENT EN NUE-PROPRIÉTÉ

J’achète un appartement neuf avec une décote.

Durant une période déterminée par Contrat, je possède uniquement les murs (en tant que nu-propriétaire) tandis qu’un tiers bénéficie des loyers (un Bailleur en tant qu’usufruitier).

À l’issue, je récupère la pleine-propriété de mon logement, remis en état, sans frottement fiscal et suis libre d’en faire ce que je souhaite (location au prix du marché ou vente).

Avantages :

Absence de gestion

Aucun frais

Zéro fiscalité

Cette opération patrimoniale repose sur un principe issu du Droit Romain et rendu courant grâce au Code Civil Napoléonien de 1804.

L’ABUSUS

La nue-propriété est un démembrement de la pleine propriété qui octroie à son titulaire, le nu-propriétaire, un droit réel principal (abusus).

D’un côté, le nu-propriétaire a le droit de disposer du bien mais cela ne lui confère ni le droit d’en user ni d’en jouir.

FRUCTUS ET USUS

De l’autre côté, l’usufruitier dispose de l’usage et de la jouissance du bien (ce dernier a le droit d’en jouir = fructus et de produire à partir de ce bien = usus).

COMMENT ÇA FONCTIONNE ?

Une mécanique patrimoniale simple et parfaitement lisible.

Un horizon d'environ 15 ans

L’investissement immobilier en nue-propriété 2024 se base sur le démembrement du droit de propriété entre l’usufruit et la nue propriété pendant une durée déterminée d’un minimum de 15 ans. Notons que cette durée varie selon les différents programmes immobiliers.

Il est parfaitement possible de revendre votre logement auparavant.

L’usufruit est acquis séparément par un Bailleur Institutionnel ou Social qui assure la gestion locative de votre logement via une Notice Contractuelle ; il s’engage à libérer le bien de tous droits au moment de l’extinction de l’usufruit.

La reconstitution automatique de la pleine propriété entre vos mains

Lors de l’expiration de l’usufruit temporaire (à ne pas confondre avec l’usufruit viager (lié au décès de l’usufruitier)), la reconstitution de la pleine propriété au bénéfice du nu-propriétaire s’effectue mécaniquement sans frais supplémentaire (aucun frottement fiscal).

Le nu-propriétaire devient plein propriétaire; Il dispose, use et jouit du bien immobilier.

Pourquoi une décote de l'ordre de 40% sur le prix de votre appartement ?

Lors de l’achat de la nue-pro d’un bien immobilier, l’acheteur retranche du prix du bien en pleine propriété le prix de l’usufruit. Ce dernier est calculé en fonction des revenus générés par le logement.

Dit autrement, l‘ensemble des loyers futurs que l’acheteur « accepte » de ne pas percevoir lui est remis sous forme de réduction de tarif.

On peut parler de « clé de répartition ». Le nu-propriétaire profite ainsi d’une économie immédiate sur le prix d’acquisition du bien.

La nue-pro permet ainsi à un investisseur privé d’acquérir un bien immobilier à des tarifs inférieurs à ceux du marché et en sécurisant son placement en se dégageant de ses obligations de gestion locative (il n’a pas à louer le logement).

Quelques atouts d'un point de vue fiscal

De plus, le nu-propriétaire bénéficie d’une fiscalité avantageuse.

Durant toute la période de démembrement (de l’acquisition à la reconstitution de la pleine propriété) l’investisseur n’est pas soumis à la Taxe Foncière ni à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI, ex-ISF).

Cependant, il peut déduire de ses revenus fonciers les intérêts d’emprunt dans le cas où il financerait à crédit l’opération patrimoniale.

Un immeuble généralement bien situé

L’investissement immobilier se valorise selon la situation géographique. Les zones géographiques avec une forte demande en logements locatifs neufs ou existants auront un attrait plus importants et représenteront les meilleures opportunités immobilières.

De même que les agglomérations dynamiques offrent de plus importantes perspectives de revalorisation pour une excellente revente à terme.

f213e3d070937aa84155e87676fd7c2e
f213e3d070937aa84155e87676fd7c2e (1)

Achat d'un appartement en démembrement de propriété : cumulez les avantages

%

Réduction de prix

%

Défiscalisation

%

Sécurité de la pierre

%

Aucun soucis de gestion

PROGRAMMES NEUFS

Programmes immobiliers neufs Vefa en nue-propriete (1)

SCPI EN DÉMEMBREMENT

SCPI démembrement de propriété (1)
Fondateur du site internet spécialisé dans l'achat en nue-propriété à Strasbourg

LE MOT DU SPÉCIALISTE DE L’INVESTISSEMENT IMMOBILIER EN DÉMEMBREMENT

Face à une demande croissante de la part des épargnants, le marché immobilier en nue-propriété s’est considérablement développé en moins de 10 ans.

Mon équipe et moi sommes à votre écoute pour identifier l’appartement le plus pertinent.

Edouard Binet
Fondateur du site nue-propriete.org

LES QUESTIONS FRÉQUENTES SUR L'INVESTISSEMENT NUE PROPRIETE

G
I

Comment est fixée la durée du démembrement ?

La durée de l’usufruit résulte de différents paramètres dont la localisation du bien, la valeur locative, la négociation avec le bailleur et des règles imposées par certaines collectivités territoriales.

La durée minimale d’un démembrement conventionnel au profit d’une personne morale est fixée à 15 ans par le code de la Construction et de l’Habitation.

En pratique elle est souvent la même pour tous les appartements commercialisés au sein d’une même résidence.

Pour le nu-propriétaire, il convient de noter que la durée du démembrement commence à partir de la livraison du bien, la durée des travaux doit donc être prise en compte dans les plans de financement.

G
I

COMMENT LA VALEUR DE LA NUE-PROPRIÉTÉ D’UN APPARTEMENT EST-ELLE FIXÉE ?

Les opérateurs en démembrement de propriété avec Usufruit Locatif Social (ULS) utilisent des méthodes différentes pour calculer et présenter la valeur de la nue -propriete d’un bien. En effet ce calcul ne résulte d’aucun barème imposé par la loi, il est donc librement établi par les opérateurs.

LE PRINCIPE DE L’ÉVALUATION ÉCONOMIQUE DE L’USUFRUIT :

Lors d’une opération en démembrement de propriété, la détermination du prix d’acquisition est réalisée par répartition de la valeur de la pleine propriété entre l’usufruit et la NP.

Pour chaque programme immobilier, la répartition usufruit/nue-propriété résulte d’une évaluation économique :

Le flux des loyers nets équivalents à ceux qu’aurait perçus un plein propriétaire est estimé en fonction du loyer au m² et de la rentabilité locative théorique du bien.

Le prix de la nue-pro correspond à la valeur de la pleine propriété moins le flux de loyers ainsi calculé. Il en résulte un % entre la valeur de la nu-propriété et celle de l’usufruit.

G
I

EN QUOI UN INVESTISSEMENT EN NP EST SÉCURITAIRE ?

L’investissement en nue-pro est sécuritaire car pour le nu-propriétaire, cela revient schématiquement à percevoir dès l’acquisition sous forme d’une réduction du prix, l’équivalent des loyers qu’il aurait pu percevoir s’il avait acheté le bien en propriete pleine, et l’avait loué pendant la période de démembrement. Le nu-propriétaire n’a pas à chercher de locataires, et se préoccuper du recouvrement des loyers ou des impayés / locaux vacants.

Ce type d’investissement permet d’être propriétaire à terme sans avoir à subir, pendant la période de démembrement, les dépenses et les contraintes de gestion. Les frais d’entretien, les travaux (articles 605 et 606 C.Civ), et la remise en état de l’appartement à l’issue du démembrement sont à la charge de l’usufruitier, dans les conditions contractuelles de la convention d’usufruit signée entre les nus-propriétaires et le bailleur social. Ces conditions sont détaillées dans le contrat de réservation et reprises dans l’acte de vente authentique.

La NP donne la possibilité d’investir dans des lieux où les prix de l’immobilier sont élevés.

L’engagement financier étant limité à la seule nue-pro et bénéficiant d’un mécanisme de double valorisation, la protection de l’épargne est maximum en cas d’éventuel retournement du marché immobilier.

G
I

EST-IL OPPORTUN D’INVESTIR MAINTENANT DANS UN BIEN DÉMEMBRÉ ?

Un bien acheté aujourd’hui en nu-propriété peut être financé par un emprunt par le nu proprietaire.

Les taux d’intérêts sont actuellement historiquement bas.

Les intérêts de cet emprunt permettent une réduction d’IR (déduits des revenus fonciers provenant d’autres propriétés) et, enfin, au terme du démembrement de propriété, le bien loué génère des revenus réguliers.

La nue-propriété est particulièrement intéressante pour se constituer un complément de retraite dès lors que les critères d’un bon investissement sont réunis : sur le marché résidentiel français et dans un contexte de déficits de logements, un bon investissement immobilier en nu-proprieté se détermine par la valeur de son emplacement à long terme, sur sa qualité et sur la cohérence de son prix.

En période de forte aversion au risque, la nu-pro peut sécuriser une partie du portefeuille des investisseurs. Les combinaisons avec cette classe d’actifs sont nombreuses pour mieux contrôler la volatilité des portefeuilles financiers.

G
I

QUEL EST LE CONTEXTE FISCAL DE L’INVESTISSEMENT DÉMEMBRÉ ?

NEUTRALITÉ FISCALE

Le principe du démembrement temporaire de la propriété n’est pas un ‘dispositif fiscal’ en tant que tel. Il s’agit d’une technique ancienne de dissociation du droit de propriété inscrite dans le Code Civil.

Avec le développement de l’ingénierie patrimoniale et le besoin grandissant de construction de logements en France, l’investissement en nue-pro avec ULS a pris ces dernières années un remarquable élan.
Les opérateurs s’accordent sur le fait que le fondement juridique et le concours apporté à la construction et au logement social assurent au mécanisme une certaine stabilité sur le plan fiscal.

Aujourd’hui l‘acquisition en NP ne crée aucune imposition supplémentaire pour l’investisseur mais permet selon sa situation patrimoniale de réaliser d’importantes économies d’impôt tout en ne rentrant pas dans le plafonnement des niches fiscales.

G
I

LES INTÉRÊTS D'EMPRUNT SONT-ILS DÉDUCTIBLES SI JE FINANCE À CRÉDIT ?

DÉFISCALISATION DES REVENUS FONCIERS EXISTANTS OU À VENIR

Oui,

Les intérêts de l’emprunt contracté pour l’acquisition de la nue-propriété d’un bien immobilier dont l’usufruit est détenu par un bailleur social sont déductibles : la déduction peut être faite par imputation sur des revenus fonciers existants par ailleurs.

Cela permet de défiscaliser les revenus fonciers existants ou à venir.

En effet si le nu-propriétaire ne dispose pas encore de revenus fonciers provenant d’autres immeubles, le déficit foncier correspondant aux seuls intérêts d’emprunt, reste imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Art.156, I, 3° CGI et Instruction fiscale BOI-RFPI-BASE-30-20-20-2012-09-12 – n°70 et 80.

Selon le mode de financement retenu pour l’acquisition de la nue-pro du bien, l’investisseur pourra obtenir, soit une réduction de la fiscalité de ses revenus fonciers (IR), soit une réduction d’IFI (ex-ISF). Un financement mixte, en fonds propres et par emprunt, permet de cumuler et d’ajuster les optimisations fiscales attendues d’une acquisition démembrée.

G
I

EN CAS DE REVENTE, LA DÉDUCTION SUR LES DERNIÈRES ANNÉES DES INTÉRÊTS D’EMPRUNTS SUR LES REVENUS FONCIERS PEUT-ELLE ÊTRE REMISE EN CAUSE ?

G
I

ASSOCIÉ D’UNE SCI À L’IR, PUIS-JE BÉNÉFICIER DES MÊMES AVANTAGES ?

Oui. La SCI à l’IR est fiscalement transparente.

L’interposition d’une SCI à l’IR ne modifie pas les règles de détermination du résultat fiscal : tant que le bien est loué par l’usufruitier, les intérêts d’emprunts sont déductibles des revenus fonciers existants par ailleurs ou à venir du nu-propriétaire. (cf voir ISF pour impact sur ce dernier).

G
I

QUELLES SONT LES FORMALITÉS ET DÉCLARATIONS FISCALES À ACCOMPLIR ?

L’acheteur en propriété-nue ne perçoit aucun revenu à ce titre et n’a donc rien à déclarer.

En cas de financement par emprunt et pour déduire les intérêts d’emprunt, le nu-propriétaire remplit une déclaration 2044 SPE, (annexe de la 2042) en indiquant la description, l’adresse du bien acquis et le montant des intérêts d’emprunt. Il reporte ensuite le résultat issu de la 2044 SPE sur la déclaration 2042.

G
I

QUE DEVIENDRAIT L’ATTRACTIVITÉ DU PRODUIT EN NP SI LE PRINCIPE GÉNÉRAL DE LA DÉDUCTIBILITÉ DES INTÉRÊTS D’EMPRUNT VENAIT À ÊTRE SUPPRIMÉ ?

Si le principe général de déductibilité des intérêts d’emprunt venait à être supprimé, l’immobilier locatif en général serait fortement impacté.

L’acquistion en nue propriété resterait attractif dès lors que dans ce concept l’investisseur ne finance qu’une quote-part du bien à crédit (50 à 65% du bien contre 100% en pleine propriété classique).

Par ailleurs, la suppression de la déductibilité des intérêts d’emprunts ne remet pas en cause les autres avantages fiscaux attachés à l’investissement tel que la non fiscalisation des loyers perçus sous forme de réduction de prix lors de l’acquisition du bien, l’économie de taxe foncière pendant toute la durée du démembrement, l’optimisation de la transmission etc..

Enfin l’optimisation fiscale n’est pas la seule motivation des investisseurs, lesquels sont également à la recherche de qualité patrimoniale, de confort maximum de gestion et de liberté de pouvoir revendre le bien à tout moment.

Présentation du Cabinet

b1fc792ba5646212d7c0cc9ed2be6927

Pourquoi faire appel à notre cabinet ?

Avant de se lancer dans un investissement en nue propriété, il convient de se poser un certain nombre de questions :

Quels sont les objectifs visés ?

Quelles sont les perspectives envisagées ?

Quel sera l’impact au niveau familial, patrimonial ou encore fiscal de mon acquisition immobilière ?

Une approche globale de vos objectifs patrimoniaux

En tant que Conseillers en Gestion de Patrimoine, nous abordons les problématiques de nos clients de façon transversale.

Cette démarche globale vous permet d’effectuer le meilleur choix selon votre situation patrimoniale et d’en appréhender les conséquences non seulement juridiques mais aussi financières, comptables et fiscales.

Cabinet Expert Achat en Démembrement Immobilier

UN ACCOMPAGNEMENT DANS LE TEMPS

Comme nous sommes des Conseillers en Gestion de Patrimoine (CGP) avec comme objectif premier de conserver nos clients à long terme, nous vous accompagnons durant toute la vie de votre placement immobilier en démembrement.

De la sélection du meilleur programme neuf ou ancien en démembrement (auprès de Nexity/ Perl, iPlus, Fidexi, Trividem, Pure Invest, Sinea ou encore Cogedim Promotion…) jusqu’à la reconstitution de la pleine propriété, en passant par la recherche d’un crédit au meilleur taux ou l’appui à la revente du lot, vous pouvez compter sur notre Cabinet.

Investissez en nue-propriété

L’opportunité d’obtenir jusqu’à 40% de réduction sur le prix de votre appartement neuf

MENTIONS

Investissement sans garantie en capital. Horizon de placement recommandé supérieur à 10 ans. Les performances passées ne présagent pas des rendements futurs.
Il est recommandé de solliciter un Conseiller en Gestion de Patrimoine avant d’investir dans l’immobilier en nue-propriété.