INVESTISSEMENT NUE PROPRIÉTÉ 2024

La durée de l’usufruit résulte de différents paramètres dont la localisation du bien, la valeur locative, la négociation avec le bailleur et des règles imposées par certaines collectivités territoriales.

La durée minimale d’un démembrement conventionnel au profit d’une personne morale est fixée à 15 ans par le code de la Construction et de l’Habitation.

En pratique elle est souvent la même pour tous les appartements commercialisés au sein d’une même résidence.

Pour le nu-propriétaire, il convient de noter que la durée du démembrement commence à partir de la livraison du bien, la durée des travaux doit donc être prise en compte dans les plans de financement.

Les opérateurs en démembrement de propriété avec Usufruit Locatif Social (ULS) utilisent des méthodes différentes pour calculer et présenter la valeur de la nue -propriete d’un bien. En effet ce calcul ne résulte d’aucun barème imposé par la loi, il est donc librement établi par les opérateurs.

LE PRINCIPE DE L’ÉVALUATION ÉCONOMIQUE DE L’USUFRUIT :

Lors d’une opération en démembrement de propriété, la détermination du prix d’acquisition est réalisée par répartition de la valeur de la pleine propriété entre l’usufruit et la NP.

Pour chaque programme immobilier, la répartition usufruit/nue-propriété résulte d’une évaluation économique :

Le flux des loyers nets équivalents à ceux qu’aurait perçus un plein propriétaire est estimé en fonction du loyer au m² et de la rentabilité locative théorique du bien.

Le prix de la nue-pro correspond à la valeur de la pleine propriété moins le flux de loyers ainsi calculé. Il en résulte un % entre la valeur de la nu-propriété et celle de l’usufruit.

L’investissement en nue-pro est sécuritaire car pour le nu-propriétaire, cela revient schématiquement à percevoir dès l’acquisition sous forme d’une réduction du prix, l’équivalent des loyers qu’il aurait pu percevoir s’il avait acheté le bien en propriete pleine, et l’avait loué pendant la période de démembrement. Le nu-propriétaire n’a pas à chercher de locataires, et se préoccuper du recouvrement des loyers ou des impayés / locaux vacants.

Ce type d’investissement permet d’être propriétaire à terme sans avoir à subir, pendant la période de démembrement, les dépenses et les contraintes de gestion. Les frais d’entretien, les travaux (articles 605 et 606 C.Civ), et la remise en état de l’appartement à l’issue du démembrement sont à la charge de l’usufruitier, dans les conditions contractuelles de la convention d’usufruit signée entre les nus-propriétaires et le bailleur social. Ces conditions sont détaillées dans le contrat de réservation et reprises dans l’acte de vente authentique.

La NP donne la possibilité d’investir dans des lieux où les prix de l’immobilier sont élevés.

L’engagement financier étant limité à la seule nue-pro et bénéficiant d’un mécanisme de double valorisation, la protection de l’épargne est maximum en cas d’éventuel retournement du marché immobilier.

Un bien acheté aujourd’hui en nu-propriété peut être financé par un emprunt par le nu proprietaire.

Les taux d’intérêts sont actuellement historiquement bas.

Les intérêts de cet emprunt permettent une réduction d’IR (déduits des revenus fonciers provenant d’autres propriétés) et, enfin, au terme du démembrement de propriété, le bien loué génère des revenus réguliers.

La nue-propriété est particulièrement intéressante pour se constituer un complément de retraite dès lors que les critères d’un bon investissement sont réunis : sur le marché résidentiel français et dans un contexte de déficits de logements, un bon investissement immobilier en nu-proprieté se détermine par la valeur de son emplacement à long terme, sur sa qualité et sur la cohérence de son prix.

En période de forte aversion au risque, la nu-pro peut sécuriser une partie du portefeuille des investisseurs. Les combinaisons avec cette classe d’actifs sont nombreuses pour mieux contrôler la volatilité des portefeuilles financiers.

NEUTRALITÉ FISCALE

Le principe du démembrement temporaire de la propriété n’est pas un ‘dispositif fiscal’ en tant que tel. Il s’agit d’une technique ancienne de dissociation du droit de propriété inscrite dans le Code Civil.

Avec le développement de l’ingénierie patrimoniale et le besoin grandissant de construction de logements en France, l’investissement en nue-pro avec ULS a pris ces dernières années un remarquable élan.
Les opérateurs s’accordent sur le fait que le fondement juridique et le concours apporté à la construction et au logement social assurent au mécanisme une certaine stabilité sur le plan fiscal.

Aujourd’hui l‘acquisition en NP ne crée aucune imposition supplémentaire pour l’investisseur mais permet selon sa situation patrimoniale de réaliser d’importantes économies d’impôt tout en ne rentrant pas dans le plafonnement des niches fiscales.

DÉFISCALISATION DES REVENUS FONCIERS EXISTANTS OU À VENIR

Oui,

Les intérêts de l’emprunt contracté pour l’acquisition de la nue-propriété d’un bien immobilier dont l’usufruit est détenu par un bailleur social sont déductibles : la déduction peut être faite par imputation sur des revenus fonciers existants par ailleurs.

Cela permet de défiscaliser les revenus fonciers existants ou à venir.

En effet si le nu-propriétaire ne dispose pas encore de revenus fonciers provenant d’autres immeubles, le déficit foncier correspondant aux seuls intérêts d’emprunt, reste imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Art.156, I, 3° CGI et Instruction fiscale BOI-RFPI-BASE-30-20-20-2012-09-12 – n°70 et 80.

Selon le mode de financement retenu pour l’acquisition de la nue-pro du bien, l’investisseur pourra obtenir, soit une réduction de la fiscalité de ses revenus fonciers (IR), soit une réduction d’IFI (ex-ISF). Un financement mixte, en fonds propres et par emprunt, permet de cumuler et d’ajuster les optimisations fiscales attendues d’une acquisition démembrée.

Oui. La SCI à l’IR est fiscalement transparente.

L’interposition d’une SCI à l’IR ne modifie pas les règles de détermination du résultat fiscal : tant que le bien est loué par l’usufruitier, les intérêts d’emprunts sont déductibles des revenus fonciers existants par ailleurs ou à venir du nu-propriétaire. (cf voir ISF pour impact sur ce dernier).

L’acheteur en propriété-nue ne perçoit aucun revenu à ce titre et n’a donc rien à déclarer.

En cas de financement par emprunt et pour déduire les intérêts d’emprunt, le nu-propriétaire remplit une déclaration 2044 SPE, (annexe de la 2042) en indiquant la description, l’adresse du bien acquis et le montant des intérêts d’emprunt. Il reporte ensuite le résultat issu de la 2044 SPE sur la déclaration 2042.

Si le principe général de déductibilité des intérêts d’emprunt venait à être supprimé, l’immobilier locatif en général serait fortement impacté.

L’acquistion en nue propriété resterait attractif dès lors que dans ce concept l’investisseur ne finance qu’une quote-part du bien à crédit (50 à 65% du bien contre 100% en pleine propriété classique).

Par ailleurs, la suppression de la déductibilité des intérêts d’emprunts ne remet pas en cause les autres avantages fiscaux attachés à l’investissement tel que la non fiscalisation des loyers perçus sous forme de réduction de prix lors de l’acquisition du bien, l’économie de taxe foncière pendant toute la durée du démembrement, l’optimisation de la transmission etc..

Enfin l’optimisation fiscale n’est pas la seule motivation des investisseurs, lesquels sont également à la recherche de qualité patrimoniale, de confort maximum de gestion et de liberté de pouvoir revendre le bien à tout moment.