DÉMEMBREMENT DE PROPRIÉTÉ
En quoi consiste le démembrement de propriété ?
Qu’est-ce que le démembrement de propriété ?
Le démembrement de propriété s’appuie sur le Code Civil de 1808 avec l’éclatement de la propriété en deux parties :
- La Nue Propriété (NP), droit d’abuser d’un bien sans en jouir.
- L’Usufruit, droit d’utilisation ou de jouissance d’un bien.
Cela s’inspire des démembrements familiaux où il est prévu en fonction de l’espérance de vie des parents (nus propriétaires), la valeur de l’usufruit, égale à 23% par tranche de 10 ans, selon le Code Général des Impôts.
Dans le cadre d’un démembrement temporaire en matière d’achat immobilier, la réduction de la valeur de la propriété est en rapport avec le cumul des loyers libres actualisés sur la durée de l’usufruit.
Par facilité, il a été pris l’hypothèse de 40% de réduction de prix pour une période de 15 ans, avec une augmentation de 2% par année supplémentaire.
Il s’avère que pour des loyers relativement bas par rapport à la valeur de propriété, cette réduction pourrait être moins forte.
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Pour rappel, le Nue-Propriétaire ne peut jouir du bien et délègue la gestion, les taxes et l’entretien courant à l’usufruitier.
Par dérogation, dans le cadre du démembrement social appelé aussi Usufruit Locatif Social (ULS) dont l’usufruit est vendu à un bailleur institutionnel pour une période de 15 à 20 ans, les gros travaux (articles 605 et 606) sont à la charge de l’usufruitier et s’inscrit dans le cadre de la loi Alur.
Le démembrement appliqué à un achat immobilier porte le plus souvent sur un logement neuf dans le cadre d’un achat en Vente en Etat Futur d’achèvement (Vefa).
Le Nu-Propriétaire achète en « vente en état futur d’achèvement » (VEFA) ou en « vente achevée » la part relative à la nue-propriété (par exemple, 60% du tarif indiqué dans la grille des prix de vente des différents logements).
L’usufruitier achètera en Vefa ou achevé l’usufruit à hauteur de la valeur locative espérée déduite des charges supportées.
La double-vente se fait sur la base d’une TVA réduite (TVA à 5,5% à ce jour) dans le cadre de la production de logements aidés temporaires.
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