Focus sur l'achat d'immobilier en nue propriété

Présentation de l’achat immobilier en nue-propriété

L’achat de la nue-propriété peut être fait sur un ou plusieurs logements neuf(s) ou ancien(s); Néanmoins nous nous concentrerons largement sur l’immobilier neuf puisqu’il représente plus de 90% de l’offre en immobilier démembré.

Le bien immobilier acheté peut être vendu en l’état futur d’achèvement, appelé VEFA (« Vente En État Futur d’Achèvement »).

Dans le cas de la Vefa, l’acheteur devra verser la somme de l’acquisition en fonction de l’avancement du chantier et en tenant compte d’un échéancier d’appel de fonds.

La nue-propriété peut être achetée par une personne physique, une SCI, une personne morale ou encore une SCPI.

Dans notre cas, nous développerons la vente auprès de personne physique ou de SCI soumis à l’IR.

L’achat de la nue-propriété n’est valable qu’après que l’usufruitier se soit engagé par contrat. Ce contrat stipule les engagements pris par l’usufruitier sur la gestion du bien pendant la durée d’usufruit, le paiement de toutes les charges et la remise du bien libre en bon état d’habitabilité à la fin de l’usufruit temporaire (généralement 15 ans).

Le contrat d’achat en nue-propriété reprend l’ensemble des clauses vues ci-dessus.

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Les avantages d’un achat en nue-propriété sont multiples

• L’achat d’un logement à prix réduit, cette réduction étant les loyers de marché actualisés et cumulés sur la durée de l’usufruit, sans fiscalité. La réduction de la pleine propriété est habituellement de 60% pour une durée d’usufruit de 15 ans. Dit autrement, cela revient à réaliser un achat en nue propriété de 60 pour bien immobilier qui en vaut 100.

• La valorisation mécanique du logement qui prend de la valeur dans la durée alors que l’usufruit diminue.

• Les avantages fiscaux avec la possibilité de diminuer l’enveloppe patrimoniale taxable à l’Impôt sur la Fortune immobilière (IFI).

• La déduction des intérêts financiers du prêt dédié à l’achat en nue propriété sur des revenus fonciers existants par ailleurs.

• Le bien est transmis automatiquement et sans frais (fiscal ou notarié) à la fin de l’usufruit (reconstitution de la pleine propriété); Il devient un capital à terme en cas de revente, source de revenus complémentaires en cas de mise en location voire un « pied à terre » en cas d’habitation.

• La donation ou transmission sur la base de la valeur de la seule nue-propriété permet de limiter grandement les frais afférents.

• Le logement est géré par un Bailleur professionnel; Il ne générera aucun coût pendant la période d’usufruit ni aucun risque.

• La revente de la nue-propriété est possible à tout moment sans perdre les avantages économiques et fiscaux.