SCPI NUE PROPRIÉTÉ

Pourquoi investir dans des parts de SCPI en nue propriété ?

Présentation des SCPI de rendement (Sociétés Civiles de Placement dans l’immobilier)

Avant d’aborder la SCPI en nue propriété, il convient de présenter le fonctionnement d’une Société civile de placement dans l’immobilier.

> Définition d’une SCPI de rendement

Une société civile de placement immobilier a pour vocation l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif. Ce patrimoine est composé d’actifs immobiliers professionnels comme des bureaux, locaux d’activités ou des murs de commerces.

On parle d’immobilier tertiaire par opposition à l’immobilier résidentiel.

Une SCPI collecte des fonds d’investisseurs en échange de parts de la société. Ces collectes s’effectuent soit toute l’année soit à certaine période selon que la SCPI est à capital variable ou fixe. En échange de ces investissements la SCPI reverse des dividendes trimestriels à tous ses associés (porteurs de parts).

La SCPI de rendement est toujours liée à une société de gestion qui a pour mission de valoriser le patrimoine acquît en effectuant des rénovations, des acquisitions ou des arbitrages. Elle a aussi pour fonction de distribuer les dividendes à hauteur de l’investissement des porteurs de parts.

> Avantages des SCPI de rendement

 Un investissement dans une SCPI de rendement comporte plusieurs avantages :

• Sécurité du placement : les SCPI mettent tout en œuvre pour mutualiser les risques en diversifiant géographiquement et typologiquement leurs actifs immobiliers. Elles possèdent bien souvent une provision destinée à ses associés en cas de baisse rendement.
• Rendement régulier : les SCPI distribuent à leurs associés des dividendes trimestriels. Le rendement moyen en 2014 était de 5%.
• Accessibilité : un investisseur peut acquérir des parts de SCPI pour seulement quelques centaines d’euros.
• Confort de gestion : la société de gestion prend en charge toute la gestion du patrimoine immobilier locatif ainsi que de la collecte des revenus fonciers et de la distribution des dividendes. Le porteur de parts n’est pas impliqué dans la gestion du patrimoine et des locataires.

> Les Critères pour bien choisir une société civile de placement dans l’immobilier

Pour investir dans la bonne SCPI il y a 3 critères à prendre en compte :

Critères de performance de la part

• L’évolution du prix de la part  sur les 5 ou 10 dernières années.
• Le taux de rendement (DVM) de l’année précédente.
• La valeur de réalisation de la part.

Valorisation du patrimoine

• Le taux d’occupation financier (TOF) montre la bonne gestion locative du patrimoine.
• La diversification géographique et typologique des actifs immobiliers.
• La capacité d’endettement, ce qui permet à la SCPI d’investir rapidement.

Gestion interne de la SCPI

• Le report à nouveau (RAN) est la réserve constituée par la SCPI en cas de baisse de rendement.
• Une provision pour gros travaux (PGR) pour ne pas faire appel aux associés en cas de travaux.
• Le montant des frais divers que la SCPI demande à ses associés.

Caractéristique de la SCPI en démembrement de propriété

La nue-propriété est l’une des composantes de la pleine propriété. Le principe de la SCPI nue-propriété est que l’investisseur détient des parts de SCPI sans avoir la jouissance du bien pendant une durée de 5 à 10 ans généralement.

Il aura acquis ces parts 20 % à 35 % moins cher qu’en pleine propriété.

Le nu-propriétaire acquière le plein droit des parts à l’extinction de l’usufruit. Il devient donc propriétaire de la pleine propriété.

Il pourra alors revendre ses parts et réaliser une plus-value grâce à la décote du prix d’achat de départ et à valorisation de la part sur 10 ans.

Pourquoi investir dans une SCPI en nue-propriété ?

Investir dans une SCPI en nue-propriété comparé à un achat immobilier classique en direct permet de bénéficier des avantages de la SCPI. Toute la gestion du patrimoine immobilier est orchestrée par une Société de gestion spécialisée (On parle de l’Asset Manager Immobilier).

L’objectif patrimonial est le principal attrait de l’investissement en SCPI nue-propriété. L’investisseur ne doit pas avoir besoin de revenus complémentaires dans l’immédiat. C’est un investissement sur l’avenir.

Les parts de SCPI en nue-propriété apportent un autre avantage fiscal. Comme le nu-propriétaire ne touche pas de revenus fonciers, il ne sera pas imposé à ce titre. La nue-propriété n’augmentera pas son assiette d’impôt sur le revenu.

De plus ses parts de SCPI ne seront pas comptabilisées dans le calcul de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) mais viendront en diminution de l’assiette taxable au regard de l’impôt sur la fortune immobilière.

La possibilité de transmettre ses parts est l’un des avantages de cet investissement.

Si la part de SCPI est conservée pendant 10 ans, le porteur peut réaliser une économie de 33%. Cette économie est réalisée grâce à :

• Un achat de la part en nue-propriété 32% à 34% en dessous du prix en pleine propriété.
• A l’issue du démembrement temporaire, le nu propriétaire récupère l’usufruit et donc la pleine propriété de ses parts  de société civile de placement immobilier.
• En 10 ans le prix de la part aura pris de la valeur grâce au bon travail de la Société de gestion.

Tableau de valeur de la part de SCPI en nue propriété selon la durée du démembrement temporaire

Valeurs généralement constatées sur le marché des SCPI démembrées.