OBJECTIF D’INVESTISSEMENT EN NUE PROPRIÉTÉ

Réduire sa fiscalité grâce à la nue-propriété

L’investisseur privé achète la seule nue-propriété et devient plein propriétaire à l’extinction de l’usufruit. Autrement dit il achète les ‘murs’ et se constitue un patrimoine qu’il pourra à terme choisir de louer, de vendre ou d’occuper.

Ce dispositif est particulièrement adapté car il permet de réaliser d’appréciables économies d’impôt sur le revenu, de prélèvements sociaux, d’IFI dans un climat général de neutralité fiscale.

Des loyers défiscalisés dès l’achat

L’investisseur perçoit, dès l’acquisition, sous la forme d’une réduction immédiate sur le prix d’achat, l’équivalent de la totalité des loyers de marché, actualisés et nets de frais, taxes et charges, qu’il aurait encaissés sur la période s’il avait acheté l’appartement de manière traditionnelle.

La possibilité de défiscaliser ses revenus fonciers existants ou à venir

L’investisseur, s’il réalise son acquisition en tout ou en partie au moyen d’un prêt immobilier, peut imputer les intérêts financiers de ce dernier sur ses autres revenus fonciers existants ou à venir. Il en résulte une économie d’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux, d’autant plus importantes que le TMI est élevé et pouvant atteindre 60,5% des revenus fonciers.

La possibilité de diminuer l’IFI (ex-ISF)

La loi de finances 2013 a ajouté un article 885 G quater au Code Général des Impôts, relatif à l’assiette de l’impôt de solidarité sur la fortune.

Si l’achat de la nue-propriété est fait avec un emprunt immobilier, l’opération est neutre au regard de l’IFI (Ex-ISF) car l’emprunt ne peut plus être inscrit au passif déductible.

Si l’achat de la nue-propriété est fait cash, l’épargnant assujetti à l’IFI voit son patrimoine taxable à l’Impôt sur la Fortune Immobilière allégé du montant de l’achat en nue-propriété. Les fonds ayant servi à acquérir le bien en nue-propriété ne sont plus taxés à l’IFI. Il est ainsi possible de passer dans une tranche fiscale inférieure, voire de ne plus être assujetti à l’IFI dès lors que le patrimoine net à déclarer devient inférieur au seuil de déclenchement.

Synthèse des avantages fiscaux liés à un achat en nue-propriété

Une capitalisation maximum de l’effort d’épargne :

• Pas d’impôt sur le revenu ni prélèvements sociaux – art 1384 A al 1 CGI

• Pas de taxe foncière pendant la durée du démembrement, celle-ci étant à la charge de l’usufruitier – art 1384 A al 1 CGI

• Défiscalisation des revenus fonciers existants ou à venir pour une acquisition réalisée avec un emprunt – art 31,I,1°d CGI

• Optimisation de l’IFI (ex-ISF), la nue-propriété ayant une valeur nulle à l’actif taxable – art 885 CGI

• Réduction de l’IFI du montant de la nue-propriété pour une acquisition réalisée en fonds propres – Art 885 C quater du CGI modifié par l’art 13.

• Hors plafonnement global des niches fiscales de 10.000€ – Loi de Finances 2013

• Economie fiscale sur les plus-values immobilières : il est admis de retenir, pour le calcul de la plus-value immobilière imposable, la valeur vénale de chacun des droits (= la valeur de la pleine propriété) à la date d’achat de la nue-propriété – Instruction fiscale BOI 8 M-1-05 du 04/08/2005 Fiche 16 numéro 14.

Pour bien préparer la retraite : investir en nue-propriété

Pour répondre à un besoin croissant de sécuriser des revenus complémentaires pour l’après-vie professionnelle, il est proposé aujourd’hui un puissant outil patrimonial encore méconnu du grand public : l’investissement en nue-propriété.

L’investisseur achète la nue-propriété. Pendant cette période l’épargnant est totalement serein et chaque jour, simplement par l’effet du temps qui passe, l’usufruit s’éteint au profit de son investissement en nue-propriété qui se valorise.

A la fin du démembrement, l’épargnant devient automatiquement et gratuitement plein-propriétaire de l’appartement (remis en état).

Il peut alors choisir :

1. de le louer pour percevoir les loyers et ainsi se constituer un complément mensuel de retraite
2. de l’occuper et ainsi d’économiser la charge mensuelle d’un loyer
3. ou de le vendre pour percevoir un capital retraite.

L’achat d’un bien immobilier en nue-propriété prépare en douceur un complément retraite : ce placement permet de maximiser la capitalisation d’une capacité d’épargne en créant de la richesse immobilière :

> d’une part le risque de l’impayé de loyer est supprimé car les loyers sont perçus dès l’acquisition sous forme de réduction du prix,

> d’autre part l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux ne s’appliquent pas, enfin le nu-propriétaire ne supporte aucune dépense pendant toute la durée du démembrement : en cas de recours à l’emprunt, la visibilité sur les mensualités de remboursement est totalement sereine.

Transmettre un patrimoine par la nue-propriété

Les solutions d’optimisation de la transmission du patrimoine sont de plus en plus rares et il est devenu fréquent de devoir vendre une partie de ses biens pour faire face à la fiscalité successorale.

En effet, rien que sur ces dernières années, les abattements en ligne directe ont été abaissés à 100.000€, le barème des droits de donation/succession a été augmenté, le délai de rappel fiscal a été allongé à 15 ans, les réductions de droits en fonction de l’âge du donateur ont été supprimées et le principe de l’actualisation des différents abattements, tarifs et seuils a été supprimé.

En permettant de limiter les droits de donation ou de succession et d’éliminer la taxation des éventuelles plus-values immobilière, la nue-propriété est une solution pour protéger le capital de la famille

D’une part, la nue-propriété de l’appartement peut être transmise à un descendant, ce qui permet d’utiliser l’abattement en ne retenant qu’une fraction de sa valeur. D’autre part, les droits de donation/succession sont réduits dès lors que l’évaluation de la valeur du bien transmis est calculée sur la base de la seule nue-propriété. Les droits de donations ou de succession sont régis par l’article 669 II du CGI qui impose une méthode de valorisation fiscale de l’usufruit temporaire : « l’usufruit constitué pour une durée fixe est estimé à 23% de la valeur de la pleine propriété entière pour chaque période de dix ans de la durée de l’usufruit, sans fraction et sans égard à l’âge de l’usufruitier ».

En pratique le calcul de l’assiette des droits de donation va donc porter sur une nue-propriété estimée à 54% de la pleine propriété (usufruit de 2×23%) pour un démembrement de 15 ans au jour de la donation.

Enfin, en cas de donation de la nue-propriété, la plus-value latente sur le bien donné est purgée et la transmission ne génère aucune plus-value pour le donateur.

De surcroit, la transmission d’un bien en nue-propriété à de jeunes générations peut également permettre d’éviter un risque de dilapidation du patrimoine familial.

Plus le patrimoine familial est préservé et plus les proches seront à l’abri de tout souci financier.

Par ailleurs, une des vertus de l’immobilier est de pouvoir se protéger en cas de prêt immobilier souscrit pour acheter l’appartement en nue-propriété. L’assurance emprunteur protège les proches qui n’auront pas à assumer le remboursement de l’emprunt en cas de décès ou d’incapacité de l’acquéreur ; c’est l’assureur qui, selon la situation et à la hauteur de la quotité assurée du prêt, prendra en charge le solde du prêt, capital et intérêts restants dus.

La nue-propriété permet aussi de prendre soin de ses proches en leur transmettant dans un premier temps un patrimoine sur lequel il n’y aura ni gestion ni fiscalité de détention. Et au terme de l’usufruit temporaire, le proche donataire deviendra automatiquement propriétaire et bénéficiera lui aussi d’une double valorisation des biens : celle de la récupération automatique de la propriété et celle de sa revalorisation économique.

Il pourra alors bénéficier d’un complément de revenus s’il loue l’appartement, d’un toit s’il décide de l’habiter ou encore d’un capital s’il décide de le vendre.

La nue-propriété peut également permettre de protéger le conjoint survivant grâce à la mise en place d’une réserve d’usufruit à son profit ou les petits enfants grâce à une donation-partage.