DÉMEMBREMENT DE PROPRIÉTÉ
En quoi consiste le démembrement de propriété ?
Qu’est-ce que le démembrement de propriété ?
Le démembrement de propriété s’appuie sur le Code Civil de 1808 avec l’éclatement de la propriété en deux parties :
- La Nue Propriété (NP), droit d’abuser d’un bien sans en jouir.
- L’Usufruit, droit d’utilisation ou de jouissance d’un bien.
Cela s’inspire des démembrements familiaux où il est prévu en fonction de l’espérance de vie des parents (nus propriétaires), la valeur de l’usufruit, égale à 23% par tranche de 10 ans, selon le Code Général des Impôts.
Dans le cadre d’un démembrement temporaire en matière d’achat immobilier, la réduction de la valeur de la propriété est en rapport avec le cumul des loyers libres actualisés sur la durée de l’usufruit.
Par facilité, il a été pris l’hypothèse de 40% de réduction de prix pour une période de 15 ans, avec une augmentation de 2% par année supplémentaire.
Il s’avère que pour des loyers relativement bas par rapport à la valeur de propriété, cette réduction pourrait être moins forte.
DISCUTONS DE VOTRE PROJET D’INVESTISSEMENT
Un Conseiller va prendre le temps de vous guider
Pour rappel, le Nue-Propriétaire ne peut jouir du bien et délègue la gestion, les taxes et l’entretien courant à l’usufruitier.
Par dérogation, dans le cadre du démembrement social appelé aussi Usufruit Locatif Social (ULS) dont l’usufruit est vendu à un bailleur institutionnel pour une période de 15 à 20 ans, les gros travaux (articles 605 et 606) sont à la charge de l’usufruitier et s’inscrit dans le cadre de la loi Alur.
Le démembrement appliqué à un achat immobilier porte le plus souvent sur un logement neuf dans le cadre d’un achat en Vente en Etat Futur d’achèvement (Vefa).
Le Nu-Propriétaire achète en « vente en état futur d’achèvement » (VEFA) ou en « vente achevée » la part relative à la nue-propriété (par exemple, 60% du tarif indiqué dans la grille des prix de vente des différents logements).
L’usufruitier achètera en Vefa ou achevé l’usufruit à hauteur de la valeur locative espérée déduite des charges supportées.
La double-vente se fait sur la base d’une TVA réduite (TVA à 5,5% à ce jour) dans le cadre de la production de logements aidés temporaires.
Je découvre maintenant les
Les héritiers d’une nue-propriété peuvent reporter le paiement des impôts de succession
Suite au décès de leur père, des enfants ont hérité de la nue-propriété des biens, leur mère ayant opté pour l'usufruit de l'ensemble des biens plutôt que la pleine propriété d'un quart de ceux-ci. Dans ce contexte, l'héritier qui reçoit uniquement la nue-propriété...
Bilan 2023 et perspectives 2024 du marché immobilier français
EN RÉSUMÉ Volume de transactions immobilières en nette baisse en 2023. Attentisme des Acheteurs relatif à la possible poursuite de la correction des prix ainsi que baisse des taux d'intérêts en 2024. Acquérir un toit reste la priorité des Français. L'État demeure...
5 raisons d’acquérir la nue-propriété de parts de SCPI
EN BREF Le démembrement de parts de SCPI s'avère être un excellent moyen d'optimiser sa situation fiscale. Ce procédé implique la séparation temporaire de la nue-propriété et de l'usufruit d'un bien pendant une période définie. En investissant dans des parts de SCPI...
Les avantages de l’achat de parts de SCPI démembrées
Le démembrement de propriété est un véritable outil pour gérer et optimiser son patrimoine : réduction du prix d’acquisition, allègement de la fiscalité, organisation de la transmission, … Cette technique se démocratise et devient plus souple et accessible si l’on...
Question patrimoniale : Le nouvel IFI désavantage-t-il les nus-propriétaires ?
La mise en place de l’IFI prévoit quelques changements qui affecteront sans doute les stratégies patrimoniales des redevables. Portant exclusivement sur les biens immobiliers, cette disposition s’appliquera toutefois dans la mesure où le patrimoine du détenteur n’est...