FOCUS SUR L’ACHAT IMMOBILIER EN NUE PROPRIÉTÉ 2024
Quels sont les avantages d’un achat immobilier en nue-propriété ?
Les avantages d’un achat en nue-propriété sont multiples
- L’achat d’un logement à prix réduit, cette réduction étant les loyers de marché actualisés et cumulés sur la durée de l’usufruit, sans fiscalité. La réduction de la pleine propriété est habituellement de 60% pour une durée d’usufruit de 15 ans. Dit autrement, cela revient à réaliser un achat en nue propriété de 60 pour bien immobilier qui en vaut 100.
- La valorisation mécanique du logement qui prend de la valeur dans la durée alors que l’usufruit diminue.
- Les avantages fiscaux avec la possibilité de diminuer l’enveloppe patrimoniale taxable à l’Impôt sur la Fortune immobilière (IFI).
- La déduction des intérêts financiers du prêt dédié à l’achat en nue propriété sur des revenus fonciers existants par ailleurs.
- Le bien est transmis automatiquement et sans frais (fiscal ou notarié) à la fin de l’usufruit (reconstitution de la pleine propriété); Il devient un capital à terme en cas de revente, source de revenus complémentaires en cas de mise en location voire un « pied à terre » en cas d’habitation.
- La donation ou transmission sur la base de la valeur de la seule nue-propriété permet de limiter grandement les frais afférents.
- Le logement est géré par un Bailleur professionnel; Il ne générera aucun coût pendant la période d’usufruit ni aucun risque.
- La revente de la nue-propriété est possible à tout moment sans perdre les avantages économiques et fiscaux.
Présentation de l’achat immobilier en nue-propriété
L’achat de la nue-propriété peut être fait sur un ou plusieurs logements neuf(s) ou ancien(s); Néanmoins nous nous concentrerons largement sur l’immobilier neuf puisqu’il représente plus de 90% de l’offre en immobilier démembré.
Le bien immobilier acheté peut être vendu en l’état futur d’achèvement, appelé VEFA (« Vente En État Futur d’Achèvement »).
Dans le cas de la Vefa, l’acheteur devra verser la somme de l’acquisition en fonction de l’avancement du chantier et en tenant compte d’un échéancier d’appel de fonds.
La nue-propriété peut être achetée par une personne physique, une SCI, une personne morale ou encore une SCPI.
Dans notre cas, nous développerons la vente auprès de personne physique ou de SCI soumis à l’IR.
L’achat de la nue-propriété n’est valable qu’après que l’usufruitier se soit engagé par contrat. Ce contrat stipule les engagements pris par l’usufruitier sur la gestion du bien pendant la durée d’usufruit, le paiement de toutes les charges et la remise du bien libre en bon état d’habitabilité à la fin de l’usufruit temporaire (généralement 15 ans).
Le contrat d’achat en nue-propriété reprend l’ensemble des clauses vues ci-dessus.
Quelles sont les principales raisons d’acheter un logement en nue-propriété ?
L’achat d’un logement en nue-propriété est un mode d’investissement immobilier qui consiste à acquérir la nue-propriété d’un bien immobilier, c’est-à-dire le droit de propriété sans le droit d’usage et de jouissance.
Le droit d’usage et de jouissance, appelé usufruit, est détenu par une autre personne ou un organisme pour une durée déterminée, généralement entre 15 et 20 ans.
À l’issue de cette période, l’usufruit s’éteint et le nu-propriétaire devient pleinement propriétaire du bien immobilier.
Voici les principales raisons d’acheter un logement en nue-propriété :
Investir dans l'immobilier à moindre coût
L’achat d’un logement en nue-propriété permet d’investir dans l’immobilier à moindre coût. En effet, le prix d’achat est calculé en fonction de la valeur du bien en pleine propriété et de la durée de l’usufruit.
Plus la durée de l’usufruit est longue, plus le prix d’achat de la nue-propriété est faible. Cette décote peut aller jusqu’à 40% de la valeur du bien en pleine propriété, ce qui permet d’investir dans l’immobilier à un prix inférieur à sa valeur réelle.
Se constituer un patrimoine immobilier sans contrainte
L’achat d’un logement en nue-propriété permet de se constituer un patrimoine immobilier sans contrainte. En effet, pendant la durée de l’usufruit, le nu-propriétaire n’a pas à supporter les charges liées à l’entretien et aux réparations du bien immobilier.
Il n’a pas non plus à se soucier de la gestion locative, car l’usufruitier a le droit d’occuper le bien ou de le louer et de percevoir les loyers.
Le nu-propriétaire peut ainsi se constituer un patrimoine immobilier sans avoir à se préoccuper des contraintes liées à la gestion locative.
Préparer sa retraite
L’achat d’un logement en nue-propriété peut être une excellente solution pour préparer sa retraite.
En effet, l’investissement immobilier en nue-propriété permet de se constituer un patrimoine immobilier sans contrainte, qui pourra être transmis à ses héritiers ou vendu à l’issue de la période d’usufruit.
De plus, l’investissement immobilier en nue-propriété permet de percevoir des revenus complémentaires à la retraite, grâce à la revalorisation du bien immobilier et à la perception de loyers si le bien est loué.
Optimiser sa fiscalité
L’achat d’un logement en nue-propriété permet d’optimiser sa fiscalité.
En effet, l’investissement immobilier en nue-propriété permet de bénéficier d’une fiscalité avantageuse, car le nu-propriétaire n’est pas imposable sur les revenus fonciers pendant la durée de l’usufruit.
De plus, l’investissement immobilier en nue-propriété permet de réduire son impôt sur la fortune immobilière (IFI), car la valeur de la nue-propriété est inférieure à la valeur du bien en pleine propriété.
Investir dans l'immobilier sans apport
L’achat d’un logement en nue-propriété permet d’investir dans l’immobilier sans apport.
En effet, l’investissement immobilier en nue-propriété permet de bénéficier d’un effet de levier, car le prix d’achat est inférieur à la valeur réelle du bien immobilier.
Le nu-propriétaire peut ainsi financer son investissement immobilier grâce à un crédit immobilier, sans avoir à apporter d’apport personnel.
De plus, les loyers perçus pendant la période d’usufruit peuvent permettre de rembourser une partie du crédit immobilier.
Investir dans l'immobilier sans alourdir sa gestion patrimoniale
L’achat d’un logement en nue-propriété permet d’investir dans l’immobilier sans alourdir sa gestion patrimoniale.
En effet, l’investissement immobilier en nue-propriété permet de se constituer un patrimoine immobilier sans avoir à se soucier de la gestion locative, de l’entretien et des réparations du bien immobilier.
Le nu-propriétaire peut ainsi se concentrer sur d’autres aspects de sa gestion patrimoniale, comme la diversification de son portefeuille d’investissement.
En conclusion, l’achat d’un logement en nue-propriété est un mode d’investissement immobilier qui présente de nombreux avantages.
Il permet d’investir dans l’immobilier à moindre coût, de se constituer un patrimoine immobilier sans contrainte, de préparer sa retraite, d’optimiser sa fiscalité, d’investir dans l’immobilier sans apport et de ne pas alourdir sa gestion patrimoniale.
Il est important de bien comprendre le principe de l’investissement immobilier en nue-propriété avant de se lancer dans ce type d’investissement et de se faire accompagner par un professionnel de l’immobilier pour réaliser son projet d’investissement dans les meilleures conditions.
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